Regras do Minha Casa Minha Vida: o que sua construtora precisa saber

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O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) foi lançado em 2009 pelo Governo Federal com o intuito de auxiliar famílias a conquistar sua residência própria. 

Para as empresas, existem algumas especificações para a construção de imóveis neste projeto de habitação popular, justamente para assegurar que o usuário tenha uma moradia de qualidade. 

Recentemente, a Caixa Econômica Federal alterou alguns requisitos do MCMV. Neste artigo, falaremos sobre as mudanças, o que o programa exige até o momento, e daremos exemplos de como a infraestrutura do empreendimento deve estar na entrega. Confira!

Quais as regras do Minha Casa, Minha Vida?

O Minha Casa, Minha Vida é composto por 4 faixas, divididas entre urbano e rural. Na zona urbana, estão definidas as seguintes opções:

Faixa Urbano 1 – famílias com renda bruta de até R$2.850 mensal; 

Faixa Urbano 2 – renda bruta familiar de R$2.850,01 a R$ 4.700 mensal;

Faixa Urbano 3 – renda bruta de R$4.700,01 a R$ 8.600 mil mensal;

Faixa Urbano 4 – renda bruta de R$ 8.600,01 mil e R$ 12 mil mensal.

Já nas áreas rurais, fica definido:

Faixa Rural 1 – famílias com renda bruta anual de até R$40.000;

Faixa Rural 2 – renda bruta anual de R$40.000,01 até R$66.600;Faixa Rural 3 – renda bruta de R$66.600,01 até R$96 mil anual.

Mudanças nas regras: Minha Casa Minha Vida

Com as mudanças aplicadas pela Caixa Econômica Federal recentemente nas regras Minha Casa Minha Vida, tanto os compradores, quanto as construtoras terão alguns impactos. 

Entenda as principais alterações:

• Criação da Faixa 4: antes de maio de 2025, o programa só tinha até a faixa 3. Atualmente com as mudanças, houve atualizações no limite do valor dos imóveis para até R$ 500 mil, possibilidade de financiamento em até 420 meses, taxa de juros compostos de 10,5% ao ano e sem subsídio.
• Redução das cotas de financiamento: Os sistemas de amortização da Caixa mudaram, agora o SAC financiará até 70% do valor do imóvel, frente aos 80% anteriores. Já o sistema Price, que possui parcelas fixas, ficou limitado em 50%.
• Valor de entrada na compra: Antes a entrada mínima era de 20%, agora, no SAC, será de 30%, e no sistema Price, de 50%.

Confira um antes e depois na prática. Na simulação, estamos considerando um imóvel no valor total de R$500 mil:

Sistema de Amortização Constante (SAC)

Antes: a Caixa financiava até R$ 400 mil (80%). E a entrada deveria ser de pelo menos R$ 100 mil (20%).

Agora: a Caixa financiará até R$ 350 mil (70%). E a entrada mínima deverá ser de R$ 150 mil (30%). 

Sistema Price

Antes: a Caixa financiava até R$ 350 mil (70%). E a entrada do comprador deveria ser de pelo menos R$ 150 mil (30%).

Agora: A Caixa financiará até R$ 250 mil (50%). E a entrada mínima deverá ser de R$ 250 mil (50%).

Quais as vantagens para as construtoras que participam do MCMV?

A participação em programas de habitação social como o Minha Casa, Minha Vida traz diversas vantagens para as construtoras, entre elas:

• Financiamento facilitado: as empresas cadastradas têm acesso a linhas especiais de financiamento e condições favoráveis junto à Caixa Econômica Federal, incluindo juros mais baixos e prazos estendidos.
• Menos riscos: como os compradores contratam o Minha Casa, Minha Vida pela Caixa, o programa oferece maior segurança financeira para a construtora, já que o risco de inadimplência é reduzido devido ao vínculo do financiamento.
• Novas oportunidades: o MCMV ajuda a expandir a atuação das construtoras e fortalecer a reputação da marca, reforçando seu compromisso com o desenvolvimento habitacional e responsabilidade social.

Como a construtora pode participar do Minha Casa, Minha Vida?

Segundo as regras Minha Casa Minha Vida, para a liberação de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, a construtora deve obter o aval da Gerenciamento de Risco de Crédito (GERIC), que analisará a saúde financeira da empresa, determinando se ela será capaz de pagar o empréstimo solicitado. 

Esse processo pode ser facilitado se a construtora já tiver uma estrutura de qualidade, procedimentos bem definidos e documentos de fácil acesso para atestar sua aptidão.

Além da infraestrutura básica do MCMV, a construtora deve ter e comprovar o Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-h). Que tem sua base nas normas internacionais ISO 9001. 

Ele é cada vez mais indispensável nas construções, não só para as habitações de interesse social, mas também por trazer melhorias nos processos e reputação da empresa.

De olho na qualidade

Para fazer a mediação entre a construtora e os clientes do MCMV, com o objetivo de sanar problemas de qualidade ou vícios construtivos o mais rápido possível, a Caixa e o Governo Federal criaram o programa De Olho Na Qualidade.

Em caso de contato do cliente para reparação de serviços por falta de qualidade, a empresa tem três possibilidades:

• Agendar uma vistoria ao imóvel para posterior execução de reparos e solução de problemas;
• Encaminhar um documento assinado pelo cliente confirmando a execução dos serviços;
• Fazer um laudo técnico com justificativas para a não realização de reparos.

É importante ressaltar que a falta de manutenções preventivas e corretivas por parte do cliente pode acarretar em perda da cobertura da Caixa sobre defeitos. Além disso, mudanças no projeto, com ampliações e reformas, sem a presença de engenheiros e a aprovação da prefeitura também farão com que o cliente perca esse direito.

Quais os requisitos para a entrega do imóvel?

Dentro do programa De Olho na Qualidade, a Caixa elaborou uma lista com alguns requisitos quanto ao desempenho da construção nos quais o cliente deve ficar de olho no momento da entrega. É importante que a construtora se atente a eles e documente o fato de que os imóveis Minha Casa, Minha Vida estão sendo entregues em perfeito estado.

1. Estrutura

Para seguir as regras Minha Casa Minha Vida, não pode haver rachaduras em paredes, piso, teto ou muros. Peitoris, soleiras e filetes não devem ter trincas e os peitoris devem apresentar caimento para fora. Todos os vidros devem estar em perfeito estado. O imóvel deve ser entregue sem sujeira da obra, limpo para uso.

2. Paredes, pisos e tetos

Em imóveis adquiridos pelas famílias da faixa 1 do programa, é obrigatória a presença de piso. As cerâmicas e azulejos devem estar perfeitamente fixados e acabados, sem falhas de preenchimento no rejunte. Não pode haver sinal de infiltração e presença de mofo ou umidade. O box do banheiro deve ter caimento para o ralo.

3. Portas e janelas

As maçanetas devem girar com facilidade e as trancas das janelas devem fechar totalmente. Todas as portas e janelas devem funcionar sem estar emperradas e sem arrastar no piso. Não deve haver falhas de acabamento na pintura das portas, marcos e guarnições. As janelas devem apresentar rejunte com material tipo silicone no lado de fora.

4. Parte externa e cobertura

Calhas e rufos devem estar bem fixados. Não deve haver telhas soltas, trincadas ou quebradas e deformações no telhado. Também é preciso atentar-se às marcas de goteira no forro e na laje. A calçada de acesso ao imóvel deve estar em perfeitas condições, sem trechos soltos ou quebrados.

5. Instalações elétricas

Todos os acabamentos para tomadas, interruptores e quadros elétricos devem estar fixados na superfície da parede. Os circuitos (iluminação, chuveiro e tomadas) precisam estar identificados no quadro de disjuntores. Todas as lâmpadas, interruptores e tomadas devem estar funcionando e, ao ser ligado, o chuveiro não pode desarmar.

6. Instalações de água

A água de todas as torneiras deve sair limpa e não pode haver vazamentos. O vaso sanitário deve funcionar perfeitamente e estar firme. Os acabamentos hidráulicos devem estar em perfeitas condições.

7. Instalações de esgoto

Não deve haver mau cheiro proveniente dos ralos no banheiro e na cozinha. As tampas de caixas de passagem e de gordura devem estar bem assentadas, sem quebras ou trincas.

Qual a importância dos requisitos para a construtora?

Como garantia de manutenção do programa, caso o construtor falte com qualidade e não responda às reclamações do cliente junto à Caixa, o banco aplicará sanções administrativas, inclusive com o bloqueio de novas contratações habitacionais até a resolução dos problemas.

Para regulamentação do programa, a Caixa adota a legislação vigente e as normas técnicas do Código Civil (artigos 445 e 618) – e a Norma de Desempenho ABNT NBR 15575.

Mantendo todos os dados de cadastro atualizados, a Caixa entrará em contato quando ocorrer qualquer contratempo. Assim, você não precisa se preocupar com possíveis penalidades, mas é preciso estar atento aos controles de qualidade para evitar problemas.

Qualidade do início ao fim

A construtora que desejar fazer imóveis Minha Casa, Minha Vida deve, portanto, atentar-se à qualidade desde a fase de entrada no programa, comprovando-a através do PBQP-h e outros documentos.

Na entrega do empreendimento, é necessário apresentar qualidade de infraestrutura e acabamentos. Por isso, o responsável deve preocupar-se com o controle de qualidade durante a obra, para que não haja retrabalho e a habitação possa ser entregue em perfeito estado aos moradores.

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*Este artigo foi atualizado em 23/05/2025. Após essa data, é possível que tenham havido novas atualizações do programa Minha Casa, Minha Vida.