O que é INCC e como é calculado?

A economia do país e o setor da construção andam de mãos dadas, já que um impulsiona o outro e afeta diretamente nos custos e lucros com a venda de um imóvel. Portanto, quando os preços dos insumos variam, é preciso que haja um reajuste que compense o gasto e garanta rentabilidade para as construtoras. É aí que entra o índice utilizado em financiamentos de imóveis (INCC) que influencia diretamente o valor das parcelas e seu preço final de qualquer tipo de imóvel.

É comum que em momentos de instabilidade no mercado, os preços dos materiais de construção se elevem, principalmente aqueles com muita demanda, como o cimento e o aço. Além disso, com o passar do tempo, a tendência é que o valor dos insumos aumente gradativamente, ampliando por consequência, os custos na construção de uma edificação. Sendo assim, os imóveis em construção precisam sofrer reajustes nos preços de venda. 

Existem várias siglas que determinam índices, taxas, incentivos fiscais, impostos e juros que incidem sobre o valor de um imóvel na hora da venda, principalmente quando se trata de financiamentos. Um deles é o INCC, muito conhecido e utilizado em praticamente todas as obras do Brasil.

O que é INCC?

O INCC, é um índice que mede a variação nos custos da construção de habitações no Brasil. Elaborado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), implementado na década de 50 e na época chamado de Índice de Custo de Construção (ICC), o sistema foi passando por revisões e incorporando novas especialidades de mão de obra e produtos.

No início, era levado em consideração apenas dados do Rio de Janeiro, mas quando a sigla passou a ser INCC, com o Nacional incluso, outros estados foram incorporados. Hoje são sete capitais que compõem a base da análise de dados. Além disso, desde 1985 integrou-se o cálculo do índice Geral de Preços (IGP) no INCC, levando em conta o custo de materiais, equipamentos, serviços, mão de obra e tecnologias.

Na prática, o objetivo e utilização desse índice é para garantir que haja um reajuste no valor dos imóveis em construção por decorrência da variação dos preços do mercado. Com isso, as constantes geram um reajuste nas parcelas de contratos de financiamento de compras de imóveis durante a fase da construção. Dessa forma, essa elevação nos custos é dividida e melhor distribuída sem gerar grandes despesas a nenhuma das partes envolvidas.

Quais as vantagens do INCC?

A maioria das obras no Brasil leva um tempo considerável para ficar pronta, geralmente mais de um ano. Isso faz com que se torne praticamente inevitável um aumento dos custos não previstos no orçamento inicial e na viabilidade econômica. Desta forma, um índice como esse assegura que esse aumento nos custos seja compensado nas parcelas pagas pelo cliente final e que o valor seja justo para ambas as partes. 

Por isso, uma grande vantagem de utilizar o INCC é que ele se baseia em dados coletados nacionalmente e nas próprias construtoras. Assim, as empresas e os clientes têm mais certeza de que nenhum dos dois lados está saindo em desvantagem. Além disso, o cliente tem a garantia de que a construtora não está cobrando valores abusivos pelo aumento dos custos.

Quais as modalidades do INCC?

O INCC é dividido em três modalidades distintas, sendo que o que varia para cada uma delas é a data da coleta de dados. As modalidades são: 

  • INCC-DI – abrange o período entre o primeiro e o último dia do mês de referência. Essa modalidade mede apenas a variação dos preços da construção civil em disponibilidade interna, sem levar em consideração as exportações.
  • INCC-10 – engloba o período entre o dia 11 do mês anterior e o dia 10 do mês de referência. Ele leva em consideração a variação do custo dos materiais utilizados nas construções habitacionais.
  • INCC-M – inclui o período entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês de referência. O índice considera a variação de preços de todo o mercado da construção civil, incluindo as exportações do setor.

Alguns dias depois da coleta de dados os valores são calculados pela FGV e divulgados. Vale destacar que o cálculo é mensal e a soma de todos os valores gera a inflação acumulada no ano ou para os últimos 12 meses. Com isso, é possível ter uma ideia da variação nos custos para construir ao longo dos meses e dos anos.

Como o INCC é calculado?

O cálculo desse sistema é composto por uma média aritmética ponderada dos dados que são coletados em sete capitais: Rio de Janeiro, Belo Horizonte, São Paulo, Salvador, Brasília, Porto Alegre e Recife. Há ainda uma combinação dos preços com pesos respectivos para cada localidade. Para isso, o levantamento é dividido em quatro partes: materiais, equipamentos, serviços e mão de obra.

Os materiais são ainda divididos em três categorias distintas: estruturais, instalações e acabamentos. Para obter esses valores a FGV se baseia em orçamentos de construtoras das cidades analisadas. Por esse fator, existe o sistema de pesos, que leva em consideração a variação dos pesos entre as cidades, bem como o tamanho do mercado do setor da construção em cada uma.

Com isso, o INCC consegue dar mais segurança e garantias, tanto para quem constrói, quanto para quem vai comprar um imóvel. Assim, mesmo que durante o tempo em que uma obra esteja em andamento os custos da construção aumentem, ninguém sai no prejuízo. O INCC também responde por 10% do IGP, impactando diretamente na inflação e no aumento dos custos gerais no país.

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