Serviços de manutenção predial: quando é responsabilidade da construtora?

Toda edificação precisa passar, eventualmente, por serviços de manutenção predial. Esses serviços são necessários para garantir a segurança, a durabilidade e uma boa estética.

A garantia obrigatória, estabelecida pelo Código Civil, prevê direitos para as pessoas que adquirirem um imóvel. E estabelece que a construtora deverá realizar e arcar com os custos de obras corretivas caso a edificação apresente algum defeito ou vício. A garantia já existe desde o início do século XX, constando no Código Civil de 1916. No entanto, ela passou por atualizações e mudanças no Código Civil de 2002. O novo CC cita que:

  • Artigo 618: Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
    Parágrafo único: Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

Serviços de manutenção predial

Além do prazo de 5 anos da garantia, existem casos em que, passado esse tempo, a construtora ainda pode ser responsabilizada por defeitos construtivos. Mas, para isso, o proprietário precisa entrar na justiça e comprovar que há um problema grave, não aparente, que só pôde ser percebido passados os 5 anos. Nesses casos é a justiça quem decide qual lado está certo e qual está errado, mas existem precedentes jurídicos para a extensão do prazo de garantia.

Os problemas cobertos pela garantia variam dos mais simples, aqueles que não acarretam em risco aos moradores e terceiros, como fissuras que prejudiquem a estética do imóvel, até problemas mais complexos, envolvendo questões de risco à vida ou à saúde, como  trincas que deixam a armadura exposta em pilares ou vigas.

A garantia cobre defeitos e vícios no imóvel. A diferença entre os dois é que defeitos são problemas que podem afetar a saúde e segurança do morador, já os vícios são falhas que diminuem o valor ou tornam a edificação imprópria para uso.

  • Os defeitos e vícios podem ser aparentes, quando se é possível observar o problema a olho nu, ou ocultos, quando não é possível enxergá-los. Os aparentes variam de vazamentos de água, cerâmicas descolando ou janelas emperrando até fissuras, trincas ou problemas elétricos.
  • Já os vícios ou defeitos ocultos só são detectados quando causam problemas aparentes. Um exemplo disso é quando o chão sofre desnível, indicando que talvez haja algum problema na estrutura da edificação. 

Um outro caso comum é quando ocorre a dificuldade, ou mesmo incapacidade, de abrir as esquadrias, o que é um indício de que pode haver problemas estruturais ou na alvenaria. 

É importante que, quando um problema é notado, seja feita uma avaliação profissional, pois só assim é possível averiguar as causas do problema e se realmente são de responsabilidade da construtora ou provém do uso inadequado.

Quais os prazos e a validade da garantia?

Segundo o parágrafo único do Artigo 618, citado anteriormente, do novo Código Civil, quando detectado um problema na edificação, seja ele um vício ou defeito, o prazo para reclamação é de 180 dias. Mas, segundo o Artigo 26 e o Artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, esse prazo é de somente 90 dias após o aparecimento do vício aparente. Já se tratando de defeitos construtivos a reclamação pode ser feita em até 5 anos. 

Quando constatado o problema no período de 5 anos, o prazo para construtora fazer reparos através dos serviços de manutenção predial é de 10 anos. Mas esse prazo pode mudar, dependendo do risco que as falhas representam para os moradores do imóvel e terceiros. Isso é garantido pelo Artigo 205 do Código Civil que estabelece:

  • Artigo 205: A prescrição ocorre em 10 anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

A garantia obrigatória é válida também para imóveis usados. O Artigo 501 do Código Civil estabelece o prazo de um ano após a compra do imóvel para o proprietário reclamar sobre problemas construtivos. 

O Código de Defesa do Consumidor diz que a reclamação deve ser feita na hora da entrega das chaves do imóvel. É importante que a contestação seja feita dentro do período de garantia de 5 anos da entrega da edificação, como cita o Artigo 27:

  • Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

Como evitar que os problemas construtivos apareçam?

Problemas nas edificações são ruins tanto para a construtora quanto para os proprietários do imóvel. Portanto, deve-se evitar ao máximo que hajam falhas decorrentes da construção, principalmente problemas estruturais que comprometam a segurança das pessoas. 

Um projeto bem elaborado e uma boa execução são essenciais para que não hajam problemas construtivos. Os projetos servem para direcionar toda a obra, assim as etapas construtivas, os materiais e os métodos a serem utilizados ficarão claros e bem especificados, minimizando possíveis erros durante a execução. Um projeto detalhado e de qualidade evita a necessidade de a construtora realizar serviços de manutenção predial no período da garantia obrigatória.

A execução da obra é outra parte indispensável na hora de evitar os problemas construtivos pós-obra, pois garante que a construção seguiu o que foi planejado e calculado no projeto. 

É importante atestar que os profissionais realizem o trabalho de forma correta, bem como garantir que os materiais utilizados sejam os especificados em projeto e tenham uma boa qualidade.

Outra maneira de se evitar os problemas depois da construção é seguir as orientações da NBR 15575. Essa norma diz respeito ao desempenho de edificações habitacionais e direciona os profissionais para que façam o melhor trabalho possível. A norma traz exigências e requisitos para se obter a melhor segurança, sustentabilidade e habitabilidade nas edificações.

Como a construtora deve prosseguir caso apareçam problemas no pós-obra?

Às vezes mesmo seguindo as orientações recomendadas para evitar problemas, ou caso alguma etapa for negligenciada, os defeitos e vícios podem aparecer durante o período da garantia obrigatória. 

Assim, a construtora deve estar preparada para oferecer o melhor serviço de assistência técnica ao cliente. Quanto maior a qualidade e agilidade do serviço de manutenção, melhor será para a imagem e para o orçamento da construtora.

A fim de se obter a melhor assistência técnica pós-obra, podemos utilizar as tecnologias atuais. Essas tecnologias fazem com que haja um aumento na agilidade do atendimento, fazendo também com que haja uma atenção especial aos clientes. Além disso é possível reduzir os custos e verificar os índices de satisfação dos clientes.

Além disso, é imprescindível estar preparado e saber os procedimentos de assistência técnica para construtoras caso eventuais problemas apareçam, assim a construtora poderá realizar os melhores serviços de manutenção predial.

Ficou alguma dúvida sobre a garantia obrigatória? Quer saber melhor como realizar um bom projeto e uma boa execução? Precisa de ajuda na assistência técnica pós-obra? Fique de olho nas nossas postagens ou comente aqui suas dúvidas!

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